На основании изучения практического опыта развития индустрии торговых центров в российских мегаполисах автором было выделено конкретное содержание основных этапов жизненного цикла торгового центра -нововведение, ускоренное развитие, зрелость и спад. Установлено, что эти этапы различаются по следующим ключевым признакам: рыночные факторы, стратегия разработчика торгового центра и стратегия розничного продавца-арендатора. Для каждого отдельного типа торгового центра они могут быть различными по своему содержанию в зависимости от конкретных целей, ресурсов, планов маркетинга, расположения, конкурентной среды, уровня успеха и этапа внедрения
Таблица 2. Перспективные типы торговых центров в РФ (системообразующие признаки выделены жирным шрифтом)
Перспективные типы торговых центров
№ Типы торговых центров Торгово-Развлекательные Парки Пауэр-Центры Сетевые торговые центры
1 2 3 4
1 Величина и зона обслуживания Суперрегионального (межрегионального) типа Регионального типа Районного типа
2 Тип покупки Покупки, совмещенной с отдыхом Целевой покупки Быстрой и удобной покупки
3 Место расположения Внегородской На свободной площадке внутри города внутригородской В системе городской застройки
а 4 Тип транспортной развязки вблизи торгового центра С тремя и более основными транспортными магистралями С тремя и более основными транспортными магистралями С одной основной транспортной магистралью закрытого типа
юнованр 5 Архитектурно-строительная аюрма В форме «полосы» В форме буквы «U» В форме буквы «L» В форме буквы «U» Любая
Наий 6 СО
Тип Планировки
в Открытого типа Закрытого типа Закрытого типа
7 Объемно-пространственное решение Одноуровневый Многоуровневый одноуровневый Многоуровневый одноуровневый
8 Специализация Смешанного пользования Исключительно торговый Торгово-развлекательные
9 Количество якорных арендаторов Свыше 4-х Свыше 4-х 1
По наличию собственного бренда нет нет есть
На основании информации, полученной от аналитиков Международного и Российского советов торговых центров, Института городских земель (Urban Land Institute), из публикаций в периодических изданиях и других источников автором были определены этапы жизненного цикла для разных типов торговых центров в России (табл. 3).
Таблица 3. Этапы жизненного цикла современных торговых центров в РФ
Тип центра Этап жизненного цикла
Микрорайонный ускоренное развитие
Районный спад
Общегородской спад
Региональный ускоренное развитие
Суперрегиональный ускоренное развитие
Торгово-Развлекательный Парк начальная стадия роста
Пауэр Центр начальная стадия роста
Сетевой торговый центр начальная стадия роста
Из данных табл. 3 видно, что два типа торговых центров в РФ (районный и общегородской) находятся на этапе спада. Предложены следующие возможные направления модернизации переживающих спад торговых центров:
- расширение внутреннего пространства с целью привлечения крупных арендаторов (например, гипермаркетов);
— перестройка торговых центров и создание квазипауэр-центра;
- тесное сотрудничество между администрацией торговых центров и его розничными арендаторами в отношении разработки собственных креативных программ (например, семейные развлечения);
- расширение торговых центров до масштаба регионального или суперрегионального;
- фокусировка на специфическом сегменте рынка;
— изменение стратегии розничных продавцов в соответствии с потребностями потребителей.
Анализ жизненного цикла современных торговых центров позволил автору выявить многокомпонентность самой основы жизненного цикла торгового центра, так как взятые в динамике основные компоненты жизненного цикла торгового центра обнаруживают различный алгоритм.
Стратегическая зона хозяйствования торговых центров представляет собой часть самого экономического пространства, в котором функционируют современные торговые центры.
Пространство, в котором функционируют современные торговые центры много шире и разноплановее того, в котором осуществляют свою деятельность традиционные форматы торгового предпринимательства. Для устранения рисков, связанных с функционированием торговых центров в этом пространстве, необходимо:
План стратегического развития торгового центра должен:
— формулировать основные цели и ориентиры развития предприятия на длительный период времени, создавать у инвесторов уверенность в успешной реализации их проектов на долгосрочную перспективу;
- давать возможность осуществить распределение имеющихся и предполагаемых к получению ресурсов наиболее эффективным способом и обеспечить концентрацию основных ресурсов на направлениях развития, являющихся наиболее перспективными для торгового центра;
— четко формулировать идеи и принципы развития, помогать принимать оперативные решения арендаторам, поставщикам (партнерам), потенциальным инвесторам с учетом видения перспективы;
- являться эффективным инструментом приобретения и поддержания конкурентных преимуществ торгового центра при соперничестве с другими торговыми центрами за инвестиции, высококвалифицированную рабочую силу и покупателей;
- являться дополнительным преимуществом, а иногда и обязательным условием при реализации крупных инвестиционных проектов с иностранным участием.
Набор конкретных характеристик применительно к клиентам (покупателям) торговых центров и к арендаторам торговых площадей.
Построение индекса качества деятельности торговых центров осуществлено на основе репрезентативного обследования и с использованием семантического дифференциала. Учитывать характер и особенности ценообразования на товары и услуги российских торговых центров. На основе использования метода многофакторного дисперсионного анализа раскрыто значение различных факторов ценообразования в деятельности современных торговых центров.
В ходе исследования автором установлено, что объективный маркетинговый анализ ценообразования в индустрии российских торговых центров затруднен по ряду причин:
— рынок недостаточно развит, нет четкой и однозначной классификации объектов;
— отсутствуют прозрачные взаимоотношения по поводу арендных платежей между владельцами объекта, управляющими компаниям и арендаторами;
— распространена практика немотивированного изменения условий арендных договоров со стороны владельцев торговых центров;
— нет открытого доступа к финансовой отчетности торговых центров;
— преобладает непрозрачный характер в формировании цен на товары и услуги, реализуемые торговыми центрами;
— имеет место практика необоснованного завышения арендной плата в
связи с дефицитом торговых площадей в крупных мегаполисах.
Это и ряд других обстоятельств позволили прийти к следующим выводам: Во-первых, основные факторные признаки ценообразования на услуги торговых центров в РФ (такие, как географическое расположение, величина и зона обслуживания, структура и количество арендаторов и т.д.) являются атрибутивными и не играют ведущей роли в ценообразовании.
Во-вторых, ключевыми факторами ценообразования на услуги торговых центров в современных условиях являются степень обеспеченности торговыми площадями (уровень монополизации последних) в структуре современного мегаполиса, характер и степень включенности современных торговых центрах в локальные и глобальные информационные сети, способность к эффективному освоению и эксплуатации информационного пространства.
Такие параметры, как месторасположение и величина зоны обслуживания играют важную роль в определении среднегодовой ставки арендных платежей лишь в комплексе с двумя приведенными выше ключевыми параметрами.
В-третьих, ценообразование на реализуемые в торговых центрах товары также определяется в первую очередь указанными выше двумя ключевыми критериями, по отношению к которым наличие/отсутствие бренда, качество самого товара и иные условия выступают как сопутствующие.
Обращено внимание на сущностную трансформацию современного ценообразования на товары/услуги торговых центров, связанную с процессами виртуализации торговли и самого торгового пространства. Аргументируется положение о том, что виртуализация деятельности современных торговых центров как процесс создания новых образов товаров и услуг, предлагаемых ими, ведет к искажению фундаментального принципа эквивалентности обмена и нарушения прав потребителей. В связи с этим выдвинута идея о необходимости стоимостной оценки процессов формирования образов, предлагаемых торговыми центрами товаров/услуг и более прозрачного и адекватного отражения в практике ценообразования процессов создания стоимости в сфере обращения, а также ценности и качества информационного обеспечения этих процессов.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
